2016营改增满两年二手房是以哪个为购房时间?营改增对房地产业有哪些影响?

2016营改增满两年二手房是以哪个为购房时间?营改增对房地产业有哪些影响?“营改增”前，个人转卖住房，对购买2年及以上的免征营业税，不足2年的全额征税，“营改增”后，所有地区对个人转卖住房不足2年的都全额缴纳增值税，北京市、上海市、广州市、深圳市对个人销售购买2年以上的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

1、“营改增”后，对于个人的二手房交易， 会按照简易计税方法征税，且增值税的征收率与当前5%营业税的税率一致。

2、“营改增”之前，营业税是价内税，计算缴纳的税金直接以交易金额为依据，而改为增值税后，增值税是价外税，需要将交易金额换税为不含税收入再计算应缴的增值税，计税依据相比之前有所减少。

3、“营改增”前，个人转卖住房，对购买2年及以上的免征营业税，不足2年的全额征税，“营改增”后，所有地区对个人转卖住房不足2年的都全额缴纳增值税，北京市、上海市、广州市、深圳市对个人销售购买2年以上的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税。除上述地区外的其他地区，个人将购买2年以上的住房对外销售的，均免增值税。

4、 土地出让金允许从销售额中减除

5、老项目按5%的征收率缴纳增值税

6、房地产开发企业可选择按5%征收率纳税

7、预售不动产项目按3%预征

8、销售存量房产按差价5%缴纳增值税

9、个人转让二手房两年以上免税，两年以下按5%征收率

10、不动产租赁税率11%

11、存量房产采用5%征收率纳税