明年房价涨8%?为什么三大外资机构集体看好中国楼市

11月以来，穆迪、标准普尔及摩根大通先后发布了对2018年中国房地产市场的预测，整体而言，三家机构都承认调控对楼市的影响，但仍然看好未来中国楼市。

对于楼市调控，三家机构均认为明年放松的可能性不大;对于销售额，三家机构均认为明年将下降，摩根大通预计明年全国销售量下降6%，标普预计明年全国物业销售额*多下跌5%，穆迪预测2018年下半年全国合约销售额将小幅下降;对于明年房价走势，三家机构均保持乐观，认为内地楼价有抗跌基础，且摩通大根给出了平均售价将上升8%的大胆预测，其理由是明年我国城市人口增长、加上库存下降的支撑。

在国内**持续唱衰楼市，鼓吹房价将大跌的寒流中，这三大外资机构的预测可谓是给了广大房产投资者一剂强心剂。但是，这毕竟是一个笼统的预测，广大投资者可能还是难以由此判断自己投资的具体物业，甚至有的投资者看到自己投资的物业所在城市房价持续下跌，怀疑外资机构用纯粹市场经济那一套，看错了中国楼市。具体如何，我们结合国内关于楼市的一些说法和数据做深入分析。

*先，大家应该清楚一个概念，**调控从来没说要让房价下跌，而是要“稳定房地产市场”。什么是稳定，就是不要大起大落。如11月21日住建部、国土部、人民银行联合会议后，住建部官网发文就指出“把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。”其实，**期望建立的楼市长效机制也是想要保持楼市稳定，既不让飞涨的房价激化社会矛盾，又要保持楼市稳定发展，促进经济发展和城市建设。所以，说**调控会让楼价大跌，会打击投资者，纯属误解政策出发点，相反，如果楼价真的大跌，**反而要**。

这里需要强调一点，不要过分迷信**的力量，中国楼市是一个政策性市场，**的强力调控会对楼市产生明显影响。但**的调控力量是有限的，而千千万万的个体所汇聚的市场的力量是无限的，我国楼市有需求基础，这是**怎么调控也改变不了的市场现实，相应的，如果泡沫破裂，楼市**，也是**救不回来的，只能减轻灾害。所以，投资中国楼市，短期关注政策，长期的专业投资，更要关注市场。

其次，随着租售并举的落地，楼市长效机制的逐渐建立，中国楼市开始进入下半场，**时代那种倒卖**的投资正在被市场淘汰，也正被**定义为投机而严厉打击，楼市投资应该转向长期投资(“限售”也正是让大家延长物业持有时间)。对于长期投资来说，房产投资反而可以在下行中寻找**机会，不用担心房价会跌到几年前的水平再涨不起来，真的没有这个市场基础。

诚如摩通大根所说，我国城市人口增长、库存下降会支撑房价。笔者之前已经有文章详细论述过中国城市化进程，指出我国城市化还在持续上升，所以城市楼市购买力仍然强劲。当然，这需要分城市来看，一线城市人口持续涌入，房价上升基础稳固，而二三线城市，有些城市正在吸引大量人口，有些城市已经处于人口大量流失的困境，而这些人口流出的城市没有投资价值。

同时，也需要考虑各城市的房价涨跌情况，不同城市有不同的市场基础，这也是**坚持分类调控、因城因地施策的原因。东部一线和核心二线城市，目前房价多已下跌或涨势放缓，只能是静待投资时机;武汉等二线城市房价仍然高温，将是接下来的调控重点，明年房价应该会进入下行通道;大连等部分城市房价经过多年平稳，目前已进入补涨阶段，可以寻找投资机会;还有一线城市辐射范围内的三四线城市，经过这一年的投资转移，接下来的投资也需要慎重选择了。

一言以蔽之，明年大部分城市楼市将保持平稳，部分重点调控城市下行，仍然可以寻找投资机会。